רכישת דירה הינה הליך משפטי מורכב המצריך ידע ומיומנות, ומשכך מחייב ליווי צמוד של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין. במאמר זה, אנסה לרכז בתמציתיות את העצות הבולטות אותן נתתי בתשובה לשאלות שנשאלתי במהלך טיפולי על ידי לקוחות משרדי שהיו מעוניינים ברכישת דירה, כהמלצות כלליות לרוכשי דירה:
1. עליכם לברר מיהם מוכרי הדירה האמיתיים (לא בהכרח הם אלו שמנהלים את המו”מ! פעמים רבות בנים מסייעים להוריהם במכירת הדירה, ולצערנו לא מעט פעמים אף נוכלים מזדהים בתור המוכרים). על כן, אל תתביישו לבקש כי יציגו בפניכם תעודות זהות אותן תוכלו להשוות לטופס רישום הזכויות על מנת לוודא שאכן מדובר בבעלי הדירה האמיתיים. ככל שמדובר בשלוח (בן אשר מוכר את הדירה בשם הוריו), עליכם להיות חשדניים יותר, ולדרוש לראות ייפויי כח נוטריוני המתיר לו לבצע את המכירה.
2. יש לדרוש מהמוכרים נסח טאבו עדכני / אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל / מהחברה המשכנת, הכל בהתאם לזכויות המוכרים בדירה על מנת ללמוד ממנו על מצבה המלא והאמיתי של הדירה (למשל, פעמים רבות דירת 4 חדרים בפועל עלולה להתגלות כשלושה חדרים ברישומים, אשר נעשו בה שיפוצים, ומובן שהדבר משליך על שווי הדירה). נסח הטאבו יסיע לכם לבדוק האם קיימים על הנכס עיקולים למיניהם, התחייבויות לצדדים שלישיים (אם יש שכירות למשל, עליכם לבדוק מתי היא צפויה להסתיים, ולוודא כי אין הדיירים מתגוררים בדירה מכח חוק הגנת הדייר, כך שהשכירות היא מוגנת), שעבודים, הפקעות או כל הערות למיניהן ולסוגיהן אשר בכוחן לסייג ו/או להפקיע את זכויות המוכרים ולמנוע מהם להעביר אותם לרוכשים.
3. חשוב לבדוק האם קיימים צווי הריסה, האם קיימות אופציות בנייה, האם ישנן חריגות בניה או בנייה ללא היתר (חדר על הגג עשוי בהחלט להתגלות כתוספת לא חוקית).
4. עליכם לבדוק את מצב הדירה ומתקניה, ולהקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה.
5. עובר לחתימת הסכם המכר, יש להקפיד על רישום הערת אזהרה על זכויות המוכרים במועד הקבוע בהסכם וזאת כדי להבטיח את זכויותיכם בנכס ולמנוע עסקאות נוגדות.
6. חשוב ביותר לדווח על העסקה במועד לשלטונות מיסוי מקרקעין לצורך תשלום מס הרכישה (או קבלת הפטור) בהתאם למדרגות המס העדכניות.
7. יש להקפיד כי התשלום האחרון בגין הנכס יינתן רק כנגד מסירת חזקה פיזית בדירה.
8. מומלץ מאוד להקפיד לצלם כל שיק או הוראת תשלום שניתנה לטובת המוכרים, ולוודא כי הם חותמים בפניכם במעמד קבלתו של כל תשלום.
9. חשוב להקפיד על קיומו של מנגנון נאמנות אשר יקבע כי עם מסירת החזקה בדירה וכנגד העברת התשלום האחרון יומצאו כל האישורים המתאימים לרישום הדירה בטאבו / בחברה המשכנת ואם לא יומצאו האישורים המתאימים, אזי יישאר כסף בנאמנות בידי העו”ד עד להמצאתם.
10. עליכם להקפיד כי ייקבעו תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: המועד לפיו ייקבע שער הדולר, מועדי תשלום מדוייקים, הצמדות למדדים שונים (מדד המחירים לצרכן / מדד תשומות הבנייה וכדומה), כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר הנתונים לפרשנות, כיון שזהו פתח לבעיות והפרות חוזה.
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.